jueves, septiembre 07, 2006

El efecto de la inflación en las cuotas de la hipoteca

Acabo de escribir uno de los artículos más currados que he hecho en El Blog Salmón, y por sus implicaciones también lo he reseñado en Cienladrillos. Copio y pego de El Blog Salmón (no hago esto nunca, pero tengo verdadero interés en que lo lea cuanta más gente mejor):

Hace ya algún tiempo escribí una entrada que trataba el tema de alquilar o comprar una vivienda, sobre qué era lo mejor desde el punto de vista económico.En dicha entrada se exponía que los intereses pagados por una hipoteca podrían ser tantos como el alquiler en sí de la vivienda. Y, argumentaba entonces, si la vivienda comprada no subía de valor, no se revalorizaba como hasta ahora ha ido haciendo el mercado inmobiliario, sería más conveniente alquilar.

Muchas de las críticas que tuvo el artículo se basan en la inflación: si tienes una hipoteca con el tiempo la cuota se va depreciando, hasta que los últimos años la cuota es muy pequeña. Es como si en los años 80 te compraras una casa, con una couta de 10.000 pesetas al mes. En esa época era mucho, pero hoy en día no es nada. Con una hipoteca a 30 años todavía estarías pagando dicha vivienda, pero con una cuota irrisoria. En cambio la renta de los alquileres se actualiza, y por tanto se incrementa con el tiempo.

Pues bien, he intentado analizar dicho efecto de la inflación para ver si es más conveniente alquilar o comprar una vivienda. La verdad es que es bastante difícil y hay que hacer algunas suposiciones que lo simplifiquen. Por ejemplo, el tipo de interés del préstamo lo he fijado constante en todos los años de la hipoteca. La inflación también es constante durante los años que dure el préstamo. Y luego hay que hacer alguna suposición sobre los incrementos en los precios inmobiliarios. Aquí he decidio separar los incrementos de los precios de compra de las viviendas y de los alquileres. Normalmente van bastante ligados, si suben unos, suben los otros.

Con todas estas suposiciones he creado una hoja de cálculo que permite comparar la compra de un a vivienda (con un préstamo, a un tipo de interés determinado y por un número de años también determinado) con un alquiler. La hoja saca las cuotas deflactadas todos los años del préstamo, en precios constantes del año de compra, y las suma. Por otro lado también calcula lo pagado por estar todos esos años de alquiler, con una renta que cada año se incrementa un porcentaje fijo. Todo el dinero dedicado al alquiler es dinero "tirado", gastado. Por otro lado, el dinero que se tira en la compra de la vivienda es lo gastado menos el valor de la vivienda después de pagar la hipoteca, todo ello deflactado al año de compra para poder comparar.

La hoja permite jugar bastante, ya que hay muchos parámetros para variar. Siguiendo el ejemplo del post que creó tanta polémica, tomemos el caso real de una vivienda en Madrid que se vendía por 522.860 euros y también se alquilaba, por 900 euros al mes. Si suponemos un tipo de interés del préstamo constante del 4%, a 30 años, una inflación del 2%, y unos incrementos tanto del precio de compra de las viviendas como de los alquileres del 1% anual (suponemos que se han desplomado los precios y luego se recuperan levemente, si subieran está claro que comprar es la mejor decisión) tenemos que es mejor alquilar que comprar. En ese caso comprando "tiraríamos" a precios constantes del año de compra 291.377,06 euros, mientras que alquilando nos gastaríamos 281.890,46 euros. En cambio si no tuvieramos que pedir una hipoteca porque dispusieramos del dinero suficiente para comprar dicha vivienda sólo estaríamos tirando 129.943,49 euros. Esto es, estamos tirando dinero porque el valor de la vivienda no sube tanto como la inflación. Pero aún así sería mejor comprar que alquilar, se desperdicia menos dinero.

Como ya digo hay muchas variables para jugar, la inflación, los tipos de interés, la escalada o reducción de precios de venta y alquiler de las viviendas... desde luego la solución al enigma no es trivial. Es una apuesta sobre cómo van a ser las variables económicas en los años que dure el préstamo.

Dejo la hoja por aquí y así jugáis con ella.

Más información | Hoja de cálculo cuota hipoteca deflactada (formato ODS, OpenOffice, Koffice, etc.)
Más información | Hoja de cálculo cuota hipoteca deflactada (formato XLS, Microsoft Excel)
En El Blog Salmón | Comprar una vivienda puede ser más caro que alquilar



Si queréis aportar algo al tema, hacedlo allí. Aquí solo críticas, felicitaciones e insultos :)


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1 comentario:

Krollian dijo...

Aquí dejo mi bitácora para que veáis las movilizaciones que hicimos en Bilbao, en plenas fiestas. Sin desperdicio...